4. Inwestorzy zagraniczni
Wiele ostatnio mówi się o coraz większym napływie Ukraińców do Polski. Na dzień dzisiejszy ponad milion osób uciekło od wojny do Naszego kraju. Dużo osób już teraz nie planuje powrotu na Ukrainę, niezależnie od wyniku wojny.
Osoby spoza naszego kraju odpowiadali w 2021 r. za ok. 5 % transakcji na rynku mieszkaniowym, a prognozy na 2022 r. mówią, że będzie to ponad 10 %.
Dodatkowo obserwuje się zakupy całych osiedli przez zagraniczne fundusze inwestycyjne.
W tym momencie prognozy wskazują, że w przeciągu około 8 lat ilość mieszkań z przeznaczeniem na wynajem w Polsce może wzrosnąć z 7 tys. do nawet 100 tys.
5. Liczba gospodarstw domowych
Liczba gospodarstw z roku na rok rośnie i osiągnie szczyt w 2030 roku (ok. 15 mln). Oczywiście każdy zakładając gospodarstwo domowe musi gdzieś zamieszkać, więc albo wynajmie mieszkanie albo po prostu je kupi. Taka sytuacja oczywiście musi również wpłynąć na rynek nieruchomościowy.
6. Liczba mieszkań oddanych do użytkowania
Idąc w tym momencie do dewelopera okazuje się, że oferta na rok 2022 jest niemal całkowicie wyprzedana. Ilość wydanych pozwoleń na budowę w roku 2021 była rekordowa natomiast te mieszkania powstaną dopiero w latach 2023/2024.
W takim przypadku deweloperzy nie mają powodu, żeby zmniejszać ceny mieszkań, ponieważ bloki dopiero się budują, a więc zanim zostaną oddane w użytkowanie minie jeszcze trochę czasu.
Podsumowanie:
Przez ostatnie lata ceny nieruchomości rosły i nie miało znaczenia, czy był to rynek wtórny czy pierwotny. Teraz większy wpływ na cenę będzie miało, jaki rynek kupujemy, a także standard wykończenia przy rynku wtórnym.
Wiele osób planujących kupić nieruchomość musi zmienić plany i kupić mieszkanie po prostu mniejsze, ze względu na wysokość raty czy zdolność kredytową. Dlatego myślę, że małe mieszkania będą tracić na wartości w ostatniej kolejności.
W najbliższym czasie cena nieruchomości w tzw. starym budownictwie może odczuć największe spadki, ponieważ coraz bardziej zwracamy uwagę na stan budynku, rozmieszczenie klatek schodowych, piwnic, posiadania podziemnych i naziemnych miejsc parkingowych oraz garaży).
Jeżeli teraz planujemy kupić nieruchomość dla siebie na rynku pierwotnym, a mieszkanie nam się podoba to warto nie wstrzymywać się z taką decyzją, ponieważ na obniżki cen na rynku pierwotnym możemy poczekać jeszcze dobrych kilka lat.
Obecnie warto szukać okazji kupna mieszkania na rynku wtórnym, gdyż tych ofert pojawia się coraz więcej, a sprzedający bardziej przychylnie podchodzą do negocjacji ceny.
Czy mieszkania będą tanieć ?
Obecna sytuacja na rynku nieruchomości może spowodować u niejednego zawroty głowy. Z jednej strony mamy wysokie ceny mieszkań, a z drugiej coraz droższe kredyty i mniejszą zdolność kredytową.
Kiedy nie bardzo wiemy co będzie dalej z cenami jak i ratami na rynku nieruchomości czekamy z decyzją co dokładnie widać w ostatnich miesiącach i obecnie.
W tym poście przedstawię kilka faktów oraz moje przemyślenia, co czeka rynek nieruchomościowy w bliższej i dalszej perspektywie.
Proszę nie traktować tego jako „pewnik”, a jedynie jako drogowskaz, który może okazać się pomocny.
Żeby ocenić, czy mieszkania będą drożeć czy tanieć omówię najistotniejsze czynniki, które wpływają na ich cenę.
1. Stopy procentowe
Zasada jest bardzo prosta im wyższe stopy procentowe tym rata kredytu jest większa.
Przykładowo, jeżeli ktoś zaciągnął kredyt hipoteczny na kwotę 500 000 zł przy WIBOR 3M 0,21 % i marży 2,0 % na okres 30 lat miał ratę 1901 zł.
Teraz WIBOR 3M wynosi 3,43 % i rata takiej osobie wzrosła do poziomu 2817 zł czyli o 916 zł.
Niestety wiele osób nie może sobie pozwolić już na taką ratę kredytu i musi wstrzymać się z mieszkaniem o jakim marzył i kupić coś po prostu tańszego.
2. Ceny mieszkań, a nasze zarobki
Za średnie wynagrodzenie w 2017 roku mogliśmy kupić aż 0,84 m2 naszej nieruchomości.
Od tego czasu z roku na rok możemy kupić coraz mniej metrów dlatego, że nasze wynagrodzenie rośnie wolniej niż ceny nieruchomości.
W roku 2021 mogliśmy kupić 0,74 m2, zaś w roku 2022 będzie to niestety jeszcze mniej.
Najgorszym rokiem był rok 2008 wówczas za średnie wynagrodzenie mogliśmy zakupić jedynie 0,56 m 2.
Do tego przelicznika jeszcze trochę nam brakuje, ale wszystko wskazuje, że w tym kierunku zmierzamy.
3. Produkt Krajowy Brutto (PKB) , a ceny mieszkań
Między PKB, a cenami mieszkań występuje silna korelacja.
Jeżeli PKB, będzie rosło to również ceny nieruchomości pójdą do góry.
Należy mieć na uwadze jedną zależność, że na PKB wpływa wiele czynników i jednym dość znaczącym z nich są stopy procentowe, które mogą go zahamować.
Część druga pod koniec tygodnia.
1. Sprawdź czy Twoja działka objęta jest planem zagospodarowania przestrzennego?
TAK
Wtedy należy złożyć wniosek o aktualny wypis i Wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
NIE
Należy złożyć wniosek o wydanie decyzji o Warunkach Zabudowy z dołączonymi dokumentami:
-kopia mapy zasadniczej (do uzyskania w Wydziale Geodezji Urzędu Miasta lub Starostwa Powiatowego)
-charakterystykę inwestycji obejmującą określenie uzbrojenia terenu
-oświadczenie o zapewnieniu dostawy mediów (do uzyskania w zakładzie gazowym, energetyczny , wodociągów i kanalizacji)
-charakterystykę budynku
Możliwe, że dokumentów będzie mniej, ponieważ każdy Urząd rządzi się swoimi prawami
2.Zamów projekt i wykonaj jego adaptację
Jeżeli mamy plan zagospodarowania lub warunki zabudowy powinniśmy wybrać projekt, który nam się podoba i dokonać ewentualnych zmian. Jest możliwość zamówienia również projektu od podstaw.
3.Złóż wniosek o zamiar budowy lub o pozwolenie na budowę w Urzędzie
W tym celu należy udać się do Wydziału Architektury i Budownictwa Starostwa Powiatowego lub Urzędu Miasta z następującymi dokumentami:
-4 egzemplarze projektu budowlanego z uzgodnieniami
-oświadczenie o posiadanym prawie do nieruchomości (np. akt własności działki)
-decyzja o warunkach zabudowy, jeżeli nie ma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
W przypadku zgłoszenia budowy, jeżeli nie nastąpi sprzeciw w przeciągu 21 dni można zgłosić do nadzoru budowlanego zamiar przystąpienia do inwestycji.
Gdy złożyliśmy wniosek o pozwolenie na budowę to dostaniemy odpowiedź max w ciągu 65 dni., a jej uprawomocnienie następuję po 14 dniach.
4.Rozpocznij budowę
Kiedy mamy prawomocne pozwolenie możemy przystąpić do budowy.
Powiadom Inspektorat Nadzoru Budowlanego o zamiarze rozpoczęcia robót budowlanych, dołączając oświadczenie kierownika budowy przyjęciu obowiązków.
Pamiętaj o prowadzeniu dziennika budowy i zamieszczeniu tablicy budowy.
W tym momencie można również zacząć działać z kredytem na budowę naszego wymarzonego domu .
Najczęstszymi pytaniami jakie od was otrzymuję są:
„Jaka będzie rata?” i „czy mogę spłacić kredyt wcześniej i ile oszczędzę na odsetkach?”. ✅
Na pierwsze pytanie warto podjeść indywidulanie (bardzo dużo kryteriów wpływa na wysokość rat, natomiast kwestie nadpłacanie spróbuje w tym poście odpowiedzieć i rozwiać wasze wątpliwości.?
To teraz trochę wyliczeń:?
Załóżmy wzieliśmy kredyt 200 000 zł na okres 30 lat z oprocentowaniem 3,6 % posiadamy raty równe i płacimy ratę 909zł.
Po 5 roku posiadamy środki w wysokości 30 000 zł, które chcemy przeznaczyć na nadpłatę.
Na samym początku musimy zdecydować, jak mają wasze środki zostać zaksięgowane przez bank.
Mamy 3 opcje:?
1.Skrócenie okresu kredytowania i zobowiązanie spłacimy wcześniej.
Wtedy oszczędzamy na odsetkach 36059 zł.?
2.Okres kredytu ma pozostać bez zmian, ale rata ma być mniejsza.
Wtedy oszczędzamy na odsetkach 12925 zł, a rata będzie wynosić nie 909 zł tylko 817 zł.
3.Chcemy nie płacić kolejnych rat kredytu.
Wtedy nie oszczędzamy środków na odsetkach, ale nie płacimy kolejnych rat przez 32 miesiące.
Sprawa jest bardzo indywidulana, bo komuś może np. zależeć na niższej racie, ale patrząc ekonomicznie najbardziej opłacalna jest opcja nr 1.
Warto wziąć też pod uwagę opłatę za nadpłacanie kredytu.
W tym momencie większość banków już od samego początku pozwala bez opłat nadpłacać kredyt bez dodatkowych kosztów.??
Niestety niektóre banki cały czas mają takie opłaty np. Pekao Sa pobiera opłatę w wysokości 3 % od kwoty nadpłacanej przez pierwsze 3 lata nazywając to rekompensatą (nie wiem za co ta rekompensata, ale jak zwał tak zwał opłata występuje).
Na tym samym przykładzie jeżeli po 5 roku mielibyśmy opłatę za nadpłacanie kredytu wynoszącą 3 % musielibyśmy zmniejszyć oszczędności o900 zł ( 30000x 3 % = 900 zł ).?
Warto sprawdzić przed nadpłatą czy poniesiemy koszty , bo jeżeli zostało kilka miesięcy do końca okresu ,kiedy bank pobiera opłatę za nadpłacenie kredytu, to warto poczekać, żeby tej opłaty nie było.?
Podsumowując:?
Warto nadpłacać kredyt nawet jeżeli mamy opłatę za wcześniejszą spłatę kredytu.
Pamiętajmy tylko, że jeżeli mamy kredyt oprocentowany na X %, a jesteśmy w stanie zarobić więcej niż ten X w skali roku obracając środkami i później je reinwestować to nadpłata, będzie dla nas mniej opłacalna.?
Życzę zdrowia w tych trudnych czasach ! ?
Jeżeli chcecie porozmawiać o swoim przyszłym mieszkaniu zapraszam do kontaktu !